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Alors que l’été est généralement une période de stagnation voire de hausse des taux, ils ont continué cette année leur dégringolade entamée il y a 10 mois. 

En moyenne les banques prêtent donc à 1.10 % sur 15 ans et 1.30 % sur 20 ans soit à 5 et 10 points de moins qu’en juin. Ceux qui souhaitent acheter pour la première fois et qui préfèrent les durées longues sont aussi bénéficiaires de cette baisse : les emprunts sur 25 ans reculent également de 10 points pour se fixer à 1.45 %. Pour rappel il y a tout juste quatre mois les banques affichaient ce tarif pour les crédits sur 20 ans.

Les banques sont à la recherche de clients…

Pour justifi er cette baisse, Frédéric DEVAUX, directeur des agences Empruntis de Toulouse Ouest, regarde surtout du côté des banques : « Les établissements sont loin d’avoir rempli leurs objectifs commerciaux, ils vont donc chercher à attirer de nouveaux clients. Et pour cela, ils peuvent proposer des réductions de taux supplémentaires de l’ordre de 0,20% ».

… et empruntent à bas prix

Autre facteur qui explique ces taux extraordinairement bas : les  OAT (Obligations Assimilables au Trésor). Ces derniers correspondent aux taux auxquels les banques empruntent l’argent prêté ensuite aux particuliers. Or ces OAT sont aujourd’hui très faibles. Les banques peuvent donc se permettre de prêter à taux bas tout en maintenant leurs marges.

Les deux astuces en période de taux bas :

1. Renégociez votre crédit.
Si vous avez déjà un prêt immobilier, vous pouvez quand même bénéficier de la baisse des taux en renégociant votre prêt aux conditions actuelles d’emprunt. Si votre banque refuse de renégocier, consultez l’agence EMPRUNTIS de Colomiers qui va chercher de meilleures conditions parmi ses partenaires.

2. Empruntez le maximum.
Les taux n’ayant jamais été aussi bas depuis 70 ans, il y a fort à parier que cette période ne durera pas éternellement. Placer son argent disponible rapportera plus que ce que ne coûte un crédit. En plus, un crédit bénéficie d’une assurance décès-invalidité, et la famille est ainsi protégée.

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« Pour le mois de mai, notre baromètre des taux en région du Sudouest affiche une quasi-stagnation. En effet, seule le taux moyen sur 30 ans qui augmente de 5 centimes. Ainsi, les taux qu’ils soient mini ou moyens sont identiques à ceux du mois de d’avril.

 

Nous constatons que les banques proposent toujours des décotes, parfois jusqu’à 80 centimes inférieurs aux barèmes, « même chez des partenaires n’ayant pas habituellement cette pratique. Mais attention chez certaines enseignes, les délais s’allongent : nous constatons ainsi jusqu’à 4 semaines pour un premier rendez-vous dans certaines banques. Le courtier a ainsi un rôle stratégique à jouer pour l’emprunteur : trouver le meilleur compromis entre le taux le plus bas et le délai le plus serré si la signature chez le notaire est proche » d’après Frédéric DEVAUX directeur de l’agence de Colomiers. De plus, « Autre élément important, que le courtier aura à coeur d’analyser : parfois réduire la durée d’un an (par exemple emprunter sur 19 ans au lieu de 20 ans) peut avoir un impact positif pour l’emprunteur, s’il a des marges de manoeuvre budgétaires d’autant que la modulation des échéances chez certains partenaires offre beaucoup de souplesse. Ces nouveaux planchers historiques réouvrent l’opportunité du rachat de crédit. Ainsi, tous les emprunteurs ayant souscrit un prêt immobilier avant la fin du 1er trimestre 2016 doivent se poser la question », ajoute Julien BLASER directeur d’agence à Tournefeuille. »

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Depuis quelques années, le courtage est devenu essentiel à tout projet immobilier. Acteur majeur, Empruntis vous permet en quelques clics de pouvoir faire le tour des banques et d’obtenir les prêts les plus intéressants.

La force d’Empruntis c’est d’abord une parfaite connaissance du secteur bancaire et des relations privilégiées avec l’ensemble de ses acteurs : « nous avons noué avec l’ensemble des banques des relations qui nous permettent d’offrir aux clients les meilleurs taux et les meilleurs services » explique Frédéric DEVAUX, directeur d’Empruntis l’Agence de Colomiers.

Qu’il s’agisse d’une acquisition ou d’un rachat de crédit, Empruntis vous apportera la meilleure proposition possible en faisant, pour votre compte, le tour des banques : « Pour vous proposer la réponse la plus fiable et la plus précise, nous observons et nous enregistrons les taux pratiqués par les banques. Chaque mois nos banques partenaires, nationales, régionales ou en ligne, nous transmettent leurs grille de taux nous donnant ainsi une vision globale des taux d’intérêts pratiqués. » précise Frédéric DEVAUX. Automatiquement mis à jour à chaque réajustement, Empruntis peut ainsi proposer un baromètre indiquant le meilleur taux immobilier région par région et durée par durée. Le début 2018 est conforme à la conjoncture observée tout au long de l’année 2017 avec des taux qui se maintiennent ou baissent : « c’est une conjoncture extrêmement favorable à une décision d’achat. Tous les clignotants sont au vert et nous pouvons proposer des taux très intéressants quelle que soit la durée envisagée pour votre prêt » commente Frédéric DEVAUX. Dans le Sud-Ouest la situation est simple : l’ensemble des taux sont à la baisse ! « C’est une situation exceptionnelle – explique Frédéric DEVAUX – pour les courtes comme pour les longues périodes nos propositions d’emprunts ont rarement été aussi basses. Mais c’est une situation dont il faut savoir profiter car nul ne peut dire comment évoluera le marché dans les prochains mois ».

 

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Le mois de mars 2019 est désormais historique pour les taux.

 

« Après presque 3 mois d’activité, nous sommes à un moment crucial car les banques savent que le premier semestre est le plus stratégique, analyse Cécile Roquelaure, Directrice de la communication et des études d’Empruntis. Aussi, elles sont très attentives au suivi de leurs objectifs : qu’il s’agisse d’objectifs de crédit immobilier ou de conquête de nouveaux clients « bancarisés ». Mais quel que soit l’enjeu, leur seul levier est le taux. Elles actionnent donc une nouvelle baisse de taux, portées par le coût de l’argent, toujours très bas. » C’est ainsi que plusieurs établissements régionaux et nationaux nous ont transmis des barèmes à la baisse. Les baisses peuvent aller jusqu’à 25 centimes. Aussi, mécaniquement notre baromètre des taux de crédit en région Sud-Ouest est impacté. A l’exception du taux mini sur 30 ans, tous les taux de crédit (mini et moyens) diminuent ce mois-ci par rapport au mois dernier. Il est aujourd’hui possible d’emprunter à 0,80% sur 15 ans et 1,00% sur 20 ans Frédéric DEVAUX : « Pour être concret, nous avons obtenu à Colomiers pour un de nos clients un taux de 1.25 % sur 25 ans. Cela signifie qu’il a pu emprunter 257.534 € pour 1.000 € de mensualité alors qu’il ’aurait obtenu de 235.000 € à 1.80 % en 2016 et 215.575 à 2.80 % en 2013. Les prix n’ont pas augmenté dans de semblables proportions et un budget supérieur signifie des mètres carrés en plus pour l’acquéreur. » Pour tout ceux qui n’ont pas eu le temps de renégocier les prêt contractés avant 2016, c’est le moment d’interroger leur banque ou de rencontrer leur courtier car les taux actuels sont plus bas qu’à l’automne 2016 et que ce serait dommage de louper une opportunité d’augmenter le pouvoir d’achat par la baisse des mensualités.

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En ce deuxième mois de l’année, notre baromètre des taux en région Sud-Ouest affiche une quasi-stagnation. En effet, à l’exception du taux mini sur 30 ans qui augmente de 3 centimes, les taux (qu’ils soient mini ou moyens) sont stables par rapport à janvier.

Nous constatons que les banques proposent toujours des décotes, parfois jusqu’à 80 centimes inférieurs aux barèmes. Quelles sont les nouveautés ? La complexification des barèmes. « La stratégie de conquête passe par la personnalisation, indique Cécile Roquelaure, Directrice de la communication et des études d’Empruntis. L’objectif des banques : proposer une panoplie d’offres afin de s’adapter aux différents profils d’emprunteurs, afin de proposer les meilleures conditions aux profils qu’elles souhaitent attirer. Les conditions d’emprunt restent donc idéales. »

 

FOCUS : LOI DENORMANDIE

Depuis le 1er Janvier 2019, les propriétaires bailleurs qui achètent et rénovent un bien dans l’une des 222 villes concernées, seront éligibles à la Loi Denormandie, du nom du Ministre en charge de la Ville et du Logement. Ces villes ont été sélectionnées en raison de la nécessité de réhabiliter les logements dans leurs centres villes et de leur volonté de revitaliser leurs territoires. Cette loi consiste à réaliser une défiscalisation, et pour en bénéficier, il faut rassembler les critères suivants :

  • le bien doit être loué pendant une période de 6 à 12 ans et ne pas excéder 300 000€
  • les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et doivent être réalisés par une entreprise.

Le montant de l’aide accordée sera plafonné à 21% du coût de l’opération, et dépendra de la durée pendant laquelle le propriétaire proposera le bien en location.

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En ce début d’année 2019, les établissements bancaires maintiennent les taux connus durant les derniers mois de 2018.

En effet, peu de changements pour ce mois de janvier par rapport aux 3 derniers mois de l’année. Nous constatons que quelques établissements bancaires régionaux présentent de légères hausses (de 10 centimes en moyenne), tandis que quelques banques présentent de légères baisses. Ainsi, notre baromètre immobilier affiche :

3 augmentations sur les taux mini : les meilleurs taux sur 15, 20 et 30 ans augmentent entre 5 et 10 centimes ; 1 baisse pour le taux mini sur 7 ans ; Statu quo pour les taux moyens, à l’exception du taux moyen sur 30 ans qui recule de 10 centimes.

« Comme nous l’avions anticipé, les banques maintiennent leurs politiques conquérantes en ce début d’année », relate Frédéric DEVAUX, Directeur « Empruntis l’Agence » du secteur Toulouse Ouest. Il faut dire que les indicateurs économiques vont dans le sens d’une stagnation. Pour preuve, les OAT 10 ans stagnent voire baissent légèrement. Pour l’heure, le marché immobilier n’est pas propice à une augmentation des taux d’emprunt. N’oublions pas que ce sont les taux de crédit qui portent ce marché depuis plusieurs années. Toutefois, nous relevons que les barèmes bancaires sont de plus en plus complexes. Les banques privilégient, en termes de négociation, les clients haut de gamme ou en devenir (des jeunes à revenus évolutifs). C’est aussi pour cette raison qu’en 2018, les décotes ont atteint un pic. Les établissements bancaires n’ont pas peur de proposer régulièrement des taux de 20 centimes inférieurs à leur barème lorsque le profil du client les intéresse. En cette période de taux bas, il est donc nécessaire pour les emprunteurs de comparer et de confier son dossier à un courtier, expert en crédit immobilier.

Pour tous ceux qui ont souscrit un emprunt immobilier au cours des dernières années, sachez également que le niveau des taux d’intérêt de janvier 2019 est équivalent à ce qu’il était à l’automne 2016, c’est-à-dire au plus bas historique, et que c’est encore le moment de renégocier.

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« Une certitude pour cette fin d’année 2018 : les taux bas se maintiennent ! » indique Frédéric DEVAUX, directeur des agences de Toulouse OUEST « Empruntis l’Agence ».

Si la majorité de nos partenaires bancaires ont atteint leurs objectifs ou vont les atteindre, ils continuent d’être volontaires dans la conquête de nouveaux clients. Certaines banques sont en effet déjà dans les perspectives de 2019. De plus, elles n’ont pas de « raison » d’augmenter leurs barèmes alors que les OAT (indice pertinent pour évaluer l’évolution des taux) sont stables. Si les taux mini (ceux dont profitent les meilleurs profils d’emprunteurs) présentent des hausses, ce n’est pas parce qu’il y a une vague d’augmentations chez les établissements bancaires. Il s’agit seulement de l’enseigne nationale qui offrait les meilleures conditions et affiche désormais une légère hausse sur son barème. Dans un même temps, plusieurs partenaires bancaires présentent des baisses, et les taux moyens en sont impactés : sur 42 taux moyens (7 régions, 6 durées) 15 sont à la baisse.

2019 : DES PERSPECTIVES POSITIVES

Selon les premiers retours des partenaires d’Empruntis, les objectifs commerciaux des banques pour l’année prochaine devraient rester ambitieux. Les établissements ayant réussi à atteindre leurs objectifs 2018 tendent vers des objectifs équivalents en 2019. Ceux qui ne les atteindront pas chercheront à surpasser le réalisé 2018. Ceci dans un contexte de marché peut-être plus contraint ce qui contribuera à maintenir les taux bas (même s’ils devraient remonter légèrement). La seule inquiétude réside dans la sérénité des Français : hausse des taxes, perception du coût de la vie … Mais aussi l’impact psychologique du prélèvement à la source dès la fin du mois de janvier. Bien que sans impact négatif sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages, ces derniers mettront sans aucun doute un bon trimestre à prendre la mesure de leur nouvelle paye.

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A l’approche de la retraite ou même passé celle-ci, les ménages pensent souvent qu’emprunter pour acheter leur résidence principale sera très difficile ! C’est sans compter l’expertise des courtiers Empruntis l’agence. Il existe de nombreuses solutions pour ces profils :

Prêt modulable ou prêt multi-ligne pour s’adapter à l’évolution des revenus au passage à la retraite
Des durées longues (jusqu’à 35 ans) pour conserver du pouvoir d’achat
Financement sans assurance emprunteur
Souscription possible jusqu’à un âge avancé…

Seule l’étude du dossier permet de définir la bonne solution qui permettra à vos clients ou prospects seniors de réaliser leur projet ! Consultez-nous !

ÉVOLUTIONS DES TAUX NATIONAUX

« La rentrée est passée, les banques retrouvent leurs effectifs au complet et on constate que les politiques commerciales demeurent les mêmes que celles établies avant l’été : la conquête et les décotes. Une situation atypique qu’habituellement, à cette époque de l’année, nombreuses sont les banques ayant atteint leurs objectifs… Cette situation offre un avantage supplémentaire aux emprunteurs : la possibilité de mettre en concurrence un maximum de banques ! » révèle Frédéric DEVAUX, directeur des agences « Empruntis l’agence »de Toulouse Ouest.

ÉVOLUTIONS EN RÉGION

Les taux, ce mois-ci, présentent les mêmes taux que le mois dernier dans la région Sud-Ouest. C’est une bonne nouvelle puisqu’il faut rappeler qu’actuellement les taux sont quasiment aussi bas que ceux connus lors du plancher historique à l’automne 2016.


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Une fois n’est pas coutume, notre “Café avec” sera pris, non pas avec un seul  interlocuteur, mais avec l’équipe dirigeante d’Empruntis, agences spécialisées en courtage de prêts immobiliers. Cela tombe bien car les responsables des 3 agences du secteur Grand Ouest Toulouse, Frédéric Devaux (Colomiers), Julien Blaser (Tournefeuille) ou Julien Raussou (L’Isle-Jourdain) ne parlent que d’une seule et même voix. 

De gauche à droite, Julien Blaser (Tournefeuille), Julien Raussou (L’Isle-Jourdain) et Frédéric Devaux (Colomiers)

Diagonale : Pouvez-vous nous raconter la naissance et le développement de vos agences Empruntis ? 

Empruntis : Frédéric, pendant son ancienne activité de directeur d’agence au Crédit Agricole, avait un fort penchant pour la partie crédit immobilier. C’est donc naturellement que l’idée de se mettre à son compte pour ouvrir une agence de courtage en prêts immobiliers lui est venue. C’est ainsi que la 1ère agence sous enseigne Broker France a vu le jour à Colomiers il y a maintenant 10 ans.

Pourquoi à Colomiers ? 

Nous sommes tous les 3 de ce secteur puisque les 2 juliens habitent actuellement sur Colomiers et Frederic y a habité et travaille durant de longues année avant de commencer l’aventure EMPRUNTIS . Nous investir sur notre secteur d’origine est donc naturel de ne faut pas oublier le bassin d’emploi autour de l’aéronautique. Tout simplement pour son bassin d’emploi autour de l’aéronautique, entre autres.

Après ce démarrage en 2008, comment s’est déroulée l’évolution d’Empruntis et arriver à l’ouverture de 3 agences ?

Depuis 10 ans, nous avons eu une progression constante avec plus de 2500 clients financés. Le marché de l’immobilier toulousain est toujours soutenu. Cette évolution a été maintenue et accentuée par l’ouverture de l’agence de l’Isle-Jourdain en 2011, dirigée par Julien Raussou. Nous espérons que l’ouverture de la nouvelle agence de Tournefeuille, dirigée par Julien Blaser, nous permettra de continuer notre progression. Nous étions un des premiers sur le marché local. Cela nous a sûrement donné un petit temps d’avance sur nos concurrents, venus depuis, s’installer sur les communes de l’ouest de Toulouse. Notre idée était, avant tout, de mailler le territoire et de donner ce service de proximité qui fait la différence avec nos confrères. Nous les accompagnons complètement de la signature du compromis de vente au déblocage des fonds. Nous avons toujours cherché à privilégier nos clients en particulier avec l’engagement exclusif de notre réseau qui est « la garantie du meilleur taux *»

Comment envisagez-vous la position d’Empruntis dans les années à venir sur l’ouest toulousain ? 

Nous allons chercher à consolider notre position, asseoir notre implantation locale pour pérenniser notre activité. Le service rendu au client est notre gage de développement, c’est pourquoi nous mettons tout en oeuvre pour satisfaire celui-ci.

Vous vendez uniquement du courtage en prêts immobiliers ? 

Non car nous avons deux autres activités en liaison avec celle-ci : le courtage en assurance de prêt et le regroupement de crédit. Nous le travaillons de la même manière que le crédit immobilier. Le meilleur taux du marché, le service et la proximité.

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L’automne arrivant, la rentrée scolaire passée, c’est le moment de se pencher sur vos projets immobiliers. Acheter dans le neuf reste le but poursuivi par un pourcentage important de Français. La région toulousaine, en particulier les villes intégrées à Toulouse Métropole, restent un investissement intéressant si on le compare aux autres métropoles françaises. Jusqu’à quand ? Personne ne le sait mais beaucoup de professionnels pensent que les prix monteront singulièrement à terme. Trois bonnes raisons d’investir : des avantages financiers (lois de défiscalisation), des prix qui sont assez stables et des normes techniques dans le neuf qui vous garantissent un produit de qualité. C’est donc le moment d’investir à Toulouse ! Diagonale vous indique quelques bons plans dont vous pourrez peut-être profiter…

Pourquoi acheter à Toulouse ?

Les raisons sont nombreuses mais les plus importantes sont une démographie galopante (4,5%), un pôle d’activités de premier plan, que ce soit dans l’aéronautique, l’espace, la santé, l’agroalimentaire, aéronautique. Une ville étudiante très dynamique qui donne au marché locatif une véritable stabilité et pérennité.

Par ailleurs, la ville poursuit la densification de son tissu économique avec des pôles comme EcoSudOuest, Montaudran Aerospace, le Quai des Savoirs ou bien l’Oncopole. Les importants travaux dans le centre ville et la vie culturelle ne font qu’améliorer l’attractivité de la Ville Rose et de toute l’agglomération.

Rachat de prêt

PLUS QUE JAMAIS D’ACTUALITÉ

Même si cela a été moins rapide et spectaculaire qu’en 2016, les taux des prêt immobiliers baissent sensiblement depuis le début de l’année pour atteindre les niveaux de l’automne 2016. Aussi, tous les emprunteurs qui ont laissé passer l’occasion il y a deux ans, doivent se faire racheter leur prêt. 

En quoi cela consiste-il ? Simplement à demander à une autre banque de reprendre le prêt fait dans un établissement concurrent, à de meilleures conditions.

Qui est concerné ? A priori tous les emprunteurs ayant effectué un prêt immobilier entre 2008 et 2015, surtout si l’assurance décès invalidité du prêt a été effectué auprès de l’établissement prêteur. En effet, c’est aussi sur les assurances emprunteurs, dont le coût a fortement baissé ces dernières années, que des économies peuvent être effectuées. Même s’il est désormais possible de changer d’assurance sans changer de banque, il y a des gains à réaliser lors d’un rachat de prêt. En effet, grâce à la baisse de taux, le rachat peut soit induire une durée de prêt plus courte (donc à gagner sur les intérêts et l’assurance), soit à conserver la durée et pouvoir faire des travaux, ou plus simplement gagner du pouvoir d’achat en payant moins chaque mois.

A titre d’exemple, pour un prêt de 265.000 € effectué en décembre 2015 pour des mensualités de 1.202,00 € (hors assurance) sur 25 ans , il reste à ce jour 243.539 € sur 267 mois. Le client doit emprunter 250.000 € (pénalités de remboursement anticipées éventuelles, frais de garantie et de dossier inclus) pour faire racheter son prêt. Il va alors payer des mensualités 1.113,48 € s’il garde la même durée (gain de 23.634 € sur la durée restante) ou gagner 23 mois de remboursement s’il garde la même mensualité. A ces gains, il faut également ajouter le gain éventuel sur les assurances.

Bien sur, chaque cas est différent et mérite d’être étudié. Venez nous rencontrer dans nos agences pour faire effectuer l’étude de votre cas. Bien sur, celle-ci est gratuite, nous vous conseillerons au mieux de vos intérêts et vous ferons bénéficier des conditions avantageuses que nous avons négocié pour vous auprès de nos partenaires.

*exemple réalisé avec un couple de cadre non fumeur 36 et 37 ans, taux nominal du prêt de 1.60%*, TEG de 1.87 %.

 

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