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Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, l’obtention du financement est l’étape primordiale à anticiper. Cette phase n’est pas sans encombre, c’est un long parcours qui demande une certaine préparation pour y arriver. Ainsi, que faut-il mettre en place pour optimiser ses chances de décrocher son crédit immobilier ? ICC Finance, société de courtage, présente les principales clefs qui vous aideront à mettre toutes les chances de votre côté.

Soignez votre profil d’emprunteur

L’une des premières clefs pour obtenir son crédit immobilier est de faire attention à ses dépenses. La banque juge la cohérence du projet en regardant les habitudes de consommation du futur emprunteur à l’aide de ses trois derniers relevés bancaires mensuels.

Pensez à un apport personnel

Disposer d’un apport personnel lors d’un achat immobilier est conseillé mais toutefois il n’est pas obligatoire. Dans le dossier d’emprunt, l’épargne résiduelle (après projet) dont dispose le client a aussi son importance.

Faites attention à votre capacité d’endettement

L’ensemble des prêts d’un emprunteur ne doit pas dépasser 33% de ses revenus. Cependant il ne faut pas toujours s’arrêter à cette règle : Les banques regardent aussi « le reste à vivre ». « Si une personne gagne 4 000€ mensuels et qu’elle a un crédit immobilier de 1 500€ par mois, son taux d’endettement dépasse ces fameux 33%. Pour autant il lui restera encore 2 500€ pour ses autres dépenses » souligne Hugo Cariat, dirigeant d’ICC Finance. « Le reste à vivre » est donc très important, il doit être compris à minima entre 650€ et 850€ par adulte et entre 200€ et 300€ par enfant à charge. Chaque dossier est différent et c’est la cohérence du projet qui compte le plus pour l’accord du financement.

Entourez-vous de professionnels du secteur

Faire appel à un courtier en crédit immobilier vous aidera à augmenter vos chances d’obtention d’un crédit à un taux intéressant. « Son rôle est de mettre en concurrence des établissements bancaires afin de trouver les conditions de financement les plus intéressantes pour son client. Ce spécialiste de l’immobilier a accès à quasiment toutes les offres du marché bancaire, ce qui lui permet de savoir quelle banque va être intéressée par tel ou tel profil. Chacune d’elles a sa cible de clientèle, le courtier se doit alors de guider son client vers celle qui correspond le mieux à son profil d’emprunteur » rajoute Hugo Cariat.

ICC FINANCE
10 ALLÉE DU ROUSSILLON
31770 COLOMIERS
TÉL. 05 61 40 79 68

Les taux immobiliers sont toujours aussi proches de leurs plus bas niveaux historiques et les conditions d’octroi restent favorables. Le moment est donc idéal pour investir à Colomiers ! Le dernier baromètre des taux nous le montre une nouvelle fois (cf. graphique ci-dessus) : En comparaison avec celui de l’année dernière, à la même époque, nous constatons que le meilleur taux d’emprunt sur 20 ans est passé de 1,22% à 0,80%, soit une baisse de 0,42 point. Une belle diminution en l’espace d’une année seulement ! Investir dans l’immobilier reste un placement intéressant, pour se constituer un patrimoine et en vue de préparer la retraite. Emprunter est donc une bonne idée. Nos courtiers ICC Finance à Colomiers – situés au 10 allée du Roussillon – sont à votre disposition pour tout projet : crédit immobilier, renégociation de crédit immobilier, financement professionnel et assurance emprunteur. N’hésitez pas à les solliciter, ils pourront vous aider à obtenir le meilleur taux !

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À 23 ans, Thomas Peyre est à la tête d’une start-up prometteuse. « Trynbuy »
propose aux acquéreurs d’un logement d’y dormir, avant de l’acheter.
« Quand on veut acheter un pull, on peut l’essayer. Pas une maison ».
C’est pour remédier à ce problème que ce jeune entrepreneur a récemment
créé sa propre boîte nommée « Trynbuy » (en anglais « essayer et acheter »).

« C’est l’achat le plus important d’une vie alors autant être sûr de sa décision », démontre le jeune homme. Passer une ou plusieurs nuits permet de mieux se projeter. Cette idée ingénieuse, Thomas Peyre l’a eue à 19 ans, en passant une soirée chez des amis à Lacrouzette. Le lendemain matin, après y avoir passé la nuit, il petit-déjeune chez eux.

« Il y avait une très belle vue sur Lacrouzette. J’ai dit à mes amis : C’est bon, je vous l’achète ! » De là, la plaisanterie s’est transformée en projet sérieux. Aujourd’hui, « Trynbuy » travaille avec des agences immobilières qui veulent proposer ce service à leurs clients. Concrètement, un potentiel acheteur doit payer 0,05 % du prix du bien immobilier pour passer une nuit dedans avant de se décider. Pour une maison à 300 000 euros, cela représente 150 euros la nuitée. La somme est ensuite répartie entre le vendeur (60 %), l’agence (15 %) et Trynbuy (25 %).

www.trynbuy.fr

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Diagonale : Monsieur Romanet, Comment pourriez-vous résumer l’intérêt que présentent les 3 communes que sont Brax, Pibrac et Léguevin pour de futurs acquéreurs ?

Jean-Henri Romanet : Il faut tout d’abord savoir que ce marché s’est toujours bien porté, ce qui peut rassurer l’acheteur dans sa démarche qui se projette aussi dans sa future revente. Ces 3 communes ont un grand attrait, du fait de la proximité de la forêt de Bouconne, véritable poumon vert toulousain, du pôle aéronautique. Pour Pibrac et Brax, la présence de la gare SNCF Toulouse/Auch est un atout indéniable. Et tout cela à seulement 15 km de la place du Capitole.

Diagonale : Avez-vous un profil type de clientèle ?

Il est vrai que notre secteur comporte quelques particularités. Notre clientèle se compose en majorité de cadres supérieurs avec enfants. Ils apprécient particulièrement ces trois villes de l’ouest toulousain, avant tout pour l’environnement et son cadre de vie, mais aussi pour le type de bien que l’on peut trouver sur ce secteur. En effet, la plus grande demande de notre clientèle concerne les villas ou maison de type 4 ou 5 avec jardin, produit que l’on trouve régulièrement sur le marché immobilier.

En ce qui concerne les appartements ils représentent une partie plus réduite de la demande qui se compose plus particulièrement d’investisseurs en vue de louer sous lois de défiscalisation ou pas. La fourchette moyenne pour une villa T4 se situe entre 270.000 et 350.000 € et une villa T5 entre 400.000 et 650.000 € suivant les prestations. Cependant certains biens peuvent dépasser aisément cette fourchette de prix en particulier pour les maison récentes. Pour les appartements dans l’ancien, un T3 se situe entre 140.000 et 180.000 € et un T4 entre 180.000€ et 200.000 € en fonction de l’environnement, des prestations et de la surface. Les tarifs dans le neuf seront rehaussés d’au moins 20%.

Bégué Immobilier
1 rue des Pinsons, 31820 Pibrac
Tél. 05 61 77 00 00
Bégué Immobilier
8 place du Château, 31490 Brax
Tél. 05 61 86 39 39

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Il est vrai que l’on entend depuis quelques années que le marché immobilier au niveau national se porte bien et tout particulièrement sur la région toulousaine. Cette analyse s’avère encore plus flagrante sur l’ouest toulousain, de par son attrait économique et en terme de qualité de vie.

Des éléments purement fiscaux, bancaires et dépendant de la politique gouvernementale vont également dans ce sens :

◆ Suppression de la taxe d’habitation pour les 20% des Français qui y sont encore assujettis d’ici 2023.
◆ Projet de révision de la valeur locative cadastrale servant de base de calcul de la taxe foncière
◆ Taux de crédit toujours aussi bas en ce début d’année. 0,40 point de baisse sur les taux en un an !
◆ PTZ maintenu dans les zones B2 et C

La conséquence directe de tous ces voyants qui sont au vert, est un marché immobilier, toujours aussi porteur, qui a encore de beaux jours devant lui, même si certains économistes tirent la sonnette d’alarme et prédisent une crise immobilière dans un avenir proche.

Actuellement, le prix moyen d’achat d’un logement ancien en France en 2019 est de 3367€ /m 2 avec encore une fois la palme d’or pour Paris qui atteint des sommets avec un prix moyen à plus de 10000€ le m 2 . Cependant sur le plan local, les tarifs peuvent être très variables suivant les critères suivants : type de bien, quartier, environnement, ancienneté du bien, proximité des écoles, transports et commerces. La fourchette de prix pour l’ancien ou le neuf est vraiment très importante (de 1800 à 4000 € !) d’où l’intérêt de faire appel à un agent immobilier local.

Attention, vendre son bien immobilier soi-même n’est pas une mince affaire ! Entre l’estimation, la rédaction de l’annonce qui est capitale, les visites à organiser, les diagnostics immobiliers à effectuer, les dossiers à sélectionner…Afin d’éviter de perdre du temps, pensez à confier votre bien à une agence immobilière. Cela vous permettra de vendre sereinement et sans mauvaise surprise. En effet, ce professionnel, souvent décrié à tort, notamment par rapport à ses honoraires s’avère avant tout un bon rempart aux mauvaises embûches et sera le garant qui sécurisera la vente de votre logement en vous apportant de solides garanties. Doté d’une formation spécifique notamment juridique, fiscale, pathologie du bâtiment, assurance, comptabilité …. Ce dernier doit être titulaire de la carte T (carte professionnelle délivrée par la CCI).

En outre, il doit obligatoirement avoir une RCP sans parler d’une garantie financière qui doit obligatoirement être affichée dans ses locaux. L’exercice de sa profession est strictement encadré par la loi HOGUET du 2 janvier 1970 ainsi que de la loi ALUR du 24 mars 2014. Notre agence fera jouer son propre réseau et utilisera son fichier interne afin de proposer en priorité votre logement à des acquéreurs potentiels à la recherche de ce type de bien en particulier. Bien évidemment, nous aurons soigneusement vérifié en amont la solvabilité du potentiel acquéreur évitant ainsi une perte de temps inutile.

Tout bon agent immobilier doit savoir estimer un bien au juste prix car si le prix est cohérent avec le marché le délai moyen de la transaction oscillera entre 60 et 90 jours. Nous utilisons principalement trois méthodes pour estimer un bien :
◆ La méthode par comparaison (ou méthode dite par le marché)
◆ La méthode par capitalisation (ou méthode dite fi nancière)
◆ La méthode du cash-flow (ou méthode d’actualisation des flux de revenus)

Malheureusement nous nous apercevons trop souvent que des biens sont surestimés afin d’attirer le client en lui faisant miroiter un prix de vente attractif alors que le prix n’est pas en adéquation avec la réalité du marché. Cette technique, permet de capter le maximum de clients afin de leur faire signer un mandat de vente qui se soldera par une baisse de prix significative et qui aura pour eff et direct de « griller » le bien sur la toile comme on dit souvent dans le jargon immobilier. Chez SITEA, nous préférons perdre un mandat plutôt que de surestimer un bien car il est de notre devoir et de notre professionnalisme de se battre contre ses pratiques qui décrédibilisent notre profession. Avec SITEA, c’est l’assurance de vendre un bien au bon prix et en exclusivité afin de concentrer tous nos efforts sur la réalisation de la vente en créant de la rareté autour de votre bien synonyme de qualité. Tel un bijou, c’est dans un écrin que votre bien sera proposé au public !

SITEA
12 RUE CHRESTIAS
31770 COLOMIERS
TÉL. 09 72 53 06 92

WWW.SITEA-IMMO.COM

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Ce dispositif présente de nombreux avantages. Le principe est de fixer un plafond de prix pour certains logements. Les villes sont libres de l’appliquer ou non. Toulouse et quelques villes de la Haute-Garonne ont opté pour cette option “Prix Maîtrisés”. Par exemple son plafond à Toulouse est de 3000 € alors que le prix moyen dans le neuf est à 3650 €, soit 20% d’écart ! Renseignez-vous auprès des promoteurs de programmes qui vous intéressent pour savoir s’ils proposent des logements à prix maîtrisés.

Comme toujours dans ces cas-là, il y a un plafond de revenus à ne pas dépasser pour en bénéficier et le bien doit être acheté en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Et cerise sur le gâteau, l’accession à Prix maîtrisée est cumulable avec d’autres dispositifs comme le PTZ par exemple. C’est un véritable succès dans la métropole toulousaine. C’est un véritable partenariat gagnant-gagnant entre la ville et les futurs propriétaires. Ces logements sont très souvent situés à proximité des bassins d’emplois, transports en commun,  équipements publics, commerces et services.

PRÊT À TAUX ZÉRO (PTZ)

C’est l’aide de l’Etat la plus importante. Si vous n’avez pas été propriétaire dans les deux dernières années et que vous restez sous le seuil de revenus prévu dans la loi, vous pourrez bénéficier du PTZ. Le quartier où vous achetez influe également sur l’obtention de celui-ci. Vous pourrez financer jusqu’à 40% de votre bien !

PRÊT D’ACCESSION SOCIALE (PAS)

Il a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété aux revenus modestes. Il peut financer jusqu’à l’intégralité de votre achat et la durée du crédit peut aller jusqu’à 25 ans !

PRÊT ACTION LOGEMENT (PAL)

Celui-ci s’adresse aux primo-accédants. Suivant vos revenus, votre foyer fiscal et la zone géographique, vous pourrez bénéficier d’aides non négligeables. C’est une piste à explorer également.

 

La nue-propriété

UN INVESTISSEMENT SANS SOUCIS DE GESTION

Le principe est simple, l’investisseur acquiert un bien immobilier de qualité et l’usufruit est assuré par un bailleur social ou institutionnel pendant une durée minimum de 15 ans. L’entretien, les travaux et les charges sont à la charge de l’usufruitier ! Renseignez-vous auprès des promoteurs qui opèrent sur une zone qui vous intéresse, la formule 2018 de la nue-propriété est très intéressante.

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L’automne arrivant, la rentrée scolaire passée, c’est le moment de se pencher sur vos projets immobiliers. Acheter dans le neuf reste le but poursuivi par un pourcentage important de Français. La région toulousaine, en particulier les villes intégrées à Toulouse Métropole, restent un investissement intéressant si on le compare aux autres métropoles françaises. Jusqu’à quand ? Personne ne le sait mais beaucoup de professionnels pensent que les prix monteront singulièrement à terme. Trois bonnes raisons d’investir : des avantages financiers (lois de défiscalisation), des prix qui sont assez stables et des normes techniques dans le neuf qui vous garantissent un produit de qualité. C’est donc le moment d’investir à Toulouse ! Diagonale vous indique quelques bons plans dont vous pourrez peut-être profiter…

Pourquoi acheter à Toulouse ?

Les raisons sont nombreuses mais les plus importantes sont une démographie galopante (4,5%), un pôle d’activités de premier plan, que ce soit dans l’aéronautique, l’espace, la santé, l’agroalimentaire, aéronautique. Une ville étudiante très dynamique qui donne au marché locatif une véritable stabilité et pérennité.

Par ailleurs, la ville poursuit la densification de son tissu économique avec des pôles comme EcoSudOuest, Montaudran Aerospace, le Quai des Savoirs ou bien l’Oncopole. Les importants travaux dans le centre ville et la vie culturelle ne font qu’améliorer l’attractivité de la Ville Rose et de toute l’agglomération.

Rachat de prêt

PLUS QUE JAMAIS D’ACTUALITÉ

Même si cela a été moins rapide et spectaculaire qu’en 2016, les taux des prêt immobiliers baissent sensiblement depuis le début de l’année pour atteindre les niveaux de l’automne 2016. Aussi, tous les emprunteurs qui ont laissé passer l’occasion il y a deux ans, doivent se faire racheter leur prêt. 

En quoi cela consiste-il ? Simplement à demander à une autre banque de reprendre le prêt fait dans un établissement concurrent, à de meilleures conditions.

Qui est concerné ? A priori tous les emprunteurs ayant effectué un prêt immobilier entre 2008 et 2015, surtout si l’assurance décès invalidité du prêt a été effectué auprès de l’établissement prêteur. En effet, c’est aussi sur les assurances emprunteurs, dont le coût a fortement baissé ces dernières années, que des économies peuvent être effectuées. Même s’il est désormais possible de changer d’assurance sans changer de banque, il y a des gains à réaliser lors d’un rachat de prêt. En effet, grâce à la baisse de taux, le rachat peut soit induire une durée de prêt plus courte (donc à gagner sur les intérêts et l’assurance), soit à conserver la durée et pouvoir faire des travaux, ou plus simplement gagner du pouvoir d’achat en payant moins chaque mois.

A titre d’exemple, pour un prêt de 265.000 € effectué en décembre 2015 pour des mensualités de 1.202,00 € (hors assurance) sur 25 ans , il reste à ce jour 243.539 € sur 267 mois. Le client doit emprunter 250.000 € (pénalités de remboursement anticipées éventuelles, frais de garantie et de dossier inclus) pour faire racheter son prêt. Il va alors payer des mensualités 1.113,48 € s’il garde la même durée (gain de 23.634 € sur la durée restante) ou gagner 23 mois de remboursement s’il garde la même mensualité. A ces gains, il faut également ajouter le gain éventuel sur les assurances.

Bien sur, chaque cas est différent et mérite d’être étudié. Venez nous rencontrer dans nos agences pour faire effectuer l’étude de votre cas. Bien sur, celle-ci est gratuite, nous vous conseillerons au mieux de vos intérêts et vous ferons bénéficier des conditions avantageuses que nous avons négocié pour vous auprès de nos partenaires.

*exemple réalisé avec un couple de cadre non fumeur 36 et 37 ans, taux nominal du prêt de 1.60%*, TEG de 1.87 %.

 

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